Anasayfa / Kararlar / 2026/1242 E.
Karar · Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
İki yıl dolmadan yeniden kıymet takdiri: imar değişikliği iddiası keşifle incelenmeli
Özet
Borçlu, kıymet takdirinden yaklaşık 20 ay sonra imar durumunda önemli değişiklik olduğunu ileri sürerek yeniden kıymet takdiri istemiş, talep iki yıl dolmadığı için reddedilmişti. Ayrıca satış ilanında 9. kattaki taşınmaz 3. katta gösterilmişti. Yargıtay, imar değişikliği iddiasının keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırılması, ilandaki kat hatasının esaslı hata olarak değerlendirilmesi ve ihalenin feshi talebi esastan reddedilirken para cezasının re'sen ele alınması gerektiğini belirterek kararı oy çokluğuyla bozdu.
Uygulamaya etkisi
Kesinleşmiş kıymet takdiri üzerinden iki yıl geçmemiş olsa bile, imar durumunda çok önemli bir değişiklik iddiası varsa bu iddia araştırılmadan ihale yapılması fesih riski taşır. Satış ilanındaki esaslı hatalar ihaleden önce şikâyet edilmemiş olsa da ihalenin feshinde ileri sürülebilir. Karşı oy, ekonomik değer artışının tek başına yeniden kıymet takdiri sebebi olmadığını vurguluyor.
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
İİK'nın 128/a-2. maddesine göre; "Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir." Artırmaya çıkarılan bir taşınmazın tapu kaydındaki son durumunun, şartnamede açıkça gösterilmesi ve böylece artırmaya katılacak olan kişilerin, taşınmazın imar durumunu ve miktarını bilerek artırmaya girmeleri sağlanmalıdır. Satışa konu taşınmazların tapu kaydındaki söz konusu değişikler, değer artırıcı nitelikte ise, yeni imar planı ve son tapu kaydı sorulmadan ihalenin yapılması, ihalenin feshi nedenidir.
Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının, ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. O halde, İlk Derece Mahkemesince, şikayete konu taşınmaza ait son imar durumu getirtilmeli ve taşınmazın bulunduğu yerde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, icra müdürlüğünce kıymet takdiri yapılmasından sonra taşınmazın imar durumunda çok önemli değişiklik olup olmadığı, bu değişikliğin taşınmazın değerindeki olağan artış dışında yeniden kıymet takdiri yapılması gerektirip gerektirmediği, yeniden kıymet takdiri yapılması talebi haklı ise taşınmazın değeri tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
İhalesi yapılan taşınmaz 9. katta olduğu halde satış ilanında 3. katta olduğunun belirtildiğine ilişkin fesih iddiası hakkında HMK'nın 297/1 maddesine uygun yasal gerekçeyi içerir bir değerlendirme yapılmaması da doğru görülmemiştir. Zira, belirtilen bu neden; esaslı hata olup, talep ve talibi azaltıcı niteliktedir. Bu hususun ihale öncesinde şikayetçi tarafından şikayete konu edilmemesi ihalenin feshi şikayetinde ileri sürülmesine engel de değildir. Satış ilanındaki esaslı hata ihalenin feshi nedenidir.
7343 sayılı kanun ile değişik İİK'nın 134. maddesinin 5. fıkrasının 3. bendi uyarınca; icra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum eder. Yasanın para cezasına ilişkin bu hükmü emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkin bulunduğundan re'sen uygulanmalıdır.
Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına, 04.03.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Karşı oyda, ihaleye konu taşınmazın bulunduğu imar adasında değişiklik olmadığı, başka bir adadaki plan değişikliğinin ve genel ekonomik değer artışının İİK 128/a-2 kapsamında yeniden kıymet takdiri sebebi sayılamayacağı görüşü yer almaktadır.